Zadatek to tzw. zastrzeżenie umowne. Wprowadza się je (zastrzeżenie) dodatkowo do umowy. Celem jest wzmocnienie postanowienia, że kupujący, czy sprzedawca wykonana swoje zobowiązanie. Zadatek pełni funkcję stymulacyjną. Oznacza to, że  ma on na celu skłonienie strony do wykonania umowy. Gdy więc umowa nie zostanie wykonana przez jedną ze stron, druga ma ułatwiony sposób zakończenia umowy. Jednak by tak było – zadatek musi być “dobrze zastrzeżony”. Z tego wpisu dowiesz się jakie 3 istotne cechy musi posiadać zadatek, by można było mówić, że jest skutecznie zastrzeżony w umowie. A dlaczego to takie ważne? Ponieważ tylko prawidłowe wskazanie zadatku daje pewność, że będzie można z niego skorzystać w razie “W”.

1. Zadatek – przedmiot.

Zadatek kojarzy się z konkretną sumą pieniędzy. I dobrze – bo najczęściej właśnie w tej formie jest dawany. Wtedy zadatkiem jest po prostu suma pieniężna. 

Jednak nic nie stoi na przeszkodzie, by zadatkiem była jakaś rzecz ruchoma. Jeśli tak się dzieje – to najczęściej zadatkiem staje się rzecz – towar, który jednocześnie jest przedmiotem umowy. Jednak tak być wcale nie musi. Przedmiotem zadatku może być również inna rzecz, która nie ma żadnych cech wspólnych z przedmiotem umowy (tym co ma być świadczone). 

Niezależnie od tego czy uzgodniono, że zadatkiem są pieniądze, czy konkretna rzecz – to dla skuteczności musi rzeczywiście dojść do wręczenia przedmiotu zadatku. Zatem nie wystarczy samo umówienie się co jest zadatkiem oraz ustalenie przez strony, że będzie on “dany”. Dla skuteczności zadatku – prócz ustalenia co nim jest – koniczne jest wręczenie zadatku. 

A co jeśli np. kupujący co prawda oświadczy, że wręczy zadatek, a tego nie zrobi? Czy sprzedawca może domagać się wydania przedmiotu zadatku np. na drodze sądowej? Otóż nie. Innymi słowy – jeśli kupujący nie wręczy zadatku, to wykluczona jest możliwość domagania się przed sądem “zmuszenia” kupującego do wydania zadatku. Zadatek, by pełnił swą funkcję musi być “dany”. Bez “dania” nie ma zadatku. Bez “dania” sprzedawca nie ma roszczenia. 

Dowiedz się jakie są zasady dostarczania rzeczy przy naprawie gwarancyjnej.

Obejrzyj nagranie mini-szkolenia z cyklu O umowach w dwóch słowach:

Zadatek – 3 podstawowe „cechy” skutecznego zadatku przy umowie przedwstępnej

2. Zadatek – wysokość.

Wysokość zadatku nie jest uregulowana w przepisach. Oznacza to – teoretycznie – że ta może być dowolnie ustalona przez strony. 

Jednak takie zapatrywanie jest tylko teoretyczne. 

Dlaczego?

Co prawda obowiązuje tzw. swoboda umów. Jednak swoboda ta nie pozwala na przekroczenie pewnych granic. M.in. granicy tzw. “natury” umowy. “Natura” zaś zadatku jest taka, że stanowi on surogat odszkodowania, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy z przyczyn, za które jedna ze stron ponosi wyłączną odpowiedzialność. Jeśli więc np. kupujący uiścił sprzedawcy znaczną część ceny jako zadatek, to w razie niewykonania umowy (z winy kupującego) sprzedawca uzyskałby dodatkową korzyść, znacznie przekraczającą wysokość umówionego świadczenia.

Takie stanowisko także wynika z orzecznictwa, np. poniższego wyroku:

Nie jest zadatkiem świadczenie wielkością odpowiadające wartości przedmiotu umowy, czyli cena uiszczona przed nadejściem terminu płatności. Zapatrywanie odmienne przeczy naturze zadatku. Skoro przedmiot zadatku jest utożsamiany tylko z pewną częścią świadczenia i stanowi zazwyczaj stosunkowo nieznaczny jego ułamek, to reguła interpretacyjna z art. 394 KC nie może znajdować zastosowania, gdy przy zawieraniu umowy wręczane są rzeczy lub pieniądze, których wartość jest zbliżona do wartości umówionego świadczenia, równa jej albo nawet ją przekracza. 

Wyrok

Sądu Apelacyjnego w Gdańsku – V Wydział Cywilny

z dnia 30 maja 2018 r.

V AGa 170/18

Jak zatem prawidłowo ustalić wartość zadatku? 

Zdania w tej w kwestii są podzielone. Część twierdzi, że górną granicą jest 25%, inni, że 35%, a także są twierdzenia, że zbliżenie do 50% wartości także jest możliwe. 

“Bezpieczną granicą” zdaje się być wartość około 25%. Dodatkowo, ustalając zadatek najlepiej pamiętać, by jego wysokość nie odpowiadała niemal wartości przedmiotu umowy. Taki zapis umowny może okazać się nieważny – z uwagi na obejście przepisów ustawy regulujących istotę i naturę zadatku (jego funkcję). 

Sprawdź także czego gwarant dowolnie w karcie gwarancyjnej uregulować nie może.

3. Zadatek – chwila wręczenia. 

Kupujący zadatek daje “przy zawarciu umowy”. Bardzo ścisłe rozumienie tego zapisu rzeczywiście oznacza, że zawierając umowę przedwstępną kupujący daje sprzedawcy przedmiot zadatku. 

Jednak takie rozumienie byłoby zbyt ogólne. 

Otóż po pierwsze strony mogą tę kwestie dowolnie uregulować. Oznacza to, że strony w umowie mogą się umówić się, że kupujący da zadatek w jakimś czasie np. po zawarciu umowy. Możliwe jest także umówienie się kupującego ze sprzedawcą, że zadatek kupujący wręcza przed zawarciem umowy przedwstępnej. 

Wyznacznikiem jest termin. Ten powinien być precyzyjnie określony, tzn. w jakim terminie przed/po zawarciu umowy kupujący wręcza zadatek. Dodatkowo termin ten nie może przypadać po zawarciu umowy przyrzeczonej (“ostatecznej”, tej, do której strony dążą). 

W praktyce często spotyka się właśnie taką sytuację, że zadatek dany jest po zawarciu umowy przedwstępnej, np. w terminie 7 dni od dnia jej zawarcia. W takim wypadku w umowie doprecyzowuje się, że zadatek ten ma takie znaczenie, jak dany “przy zawarciu umowy”. 

Przeczytaj także o różnicach między rękojmią, a gwarancją.

Pobierz mini poradnik z infografiką – zaliczka, a zadatek najważniejsze różnice.

Podsumowanie.

1. Zadatkiem może być konkretna suma pieniężna, ale także rzecz. Przy czym rzeczy te mogą stanowić towary, które będą przedmiotem świadczenia umowy przyrzeczonej, ale mogą być to także rzeczy zupełnie z umową niezwiązane. 
2. Zadatek nie powinien mieć wysokości zbliżonej do wartości świadczenia umowy przyrzeczonej (ceny, wynagrodzenia). W takim wypadku sąd może uznać zapis o zadatku za nieważny. 
3. Najlepiej gdy strony określają wprost w umowie przedwstępnej chwilę wręczenia zadatku. Ta chwila może przypadać przed zawarciem umowy przedwstępnej albo po jej zawarciu. Niewątpliwie jednak zadatek powinien być wręczony przed zawarciem umowy przyrzeczonej.  

Jeśli chcesz dowiedzieć się o następnym wpisie proszę zostaw swoje imię i mail poniżej.