Zachowanie zadatku staje się istotną okolicznością – jeśli umowa nie dochodzi do skutku. Czy jednak zachowanie zadatku jest możliwe w każdej takiej sytuacji? Co trzeba zrobić, by zachować zadatek albo zażądać sumy dwukrotnie wyższej? W jakim terminie należy podjąć właściwe działania?

1. Kiedy zachowanie zadatku jest możliwe?

Nie ulega wątpliwości, że szczególne konsekwencje dania zadatku są właśnie w razie niewykonania umowy. Zatem zachowanie zadatku jest możliwe gdy doszło do niewykonania umowy. Przy czym chodzi o niewykonanie umowy tylko przez jedną ze stron, a w dodatku z przyczyn, za które ta strona ponosi odpowiedzialność. Innymi słowy ta strona (jako jedyna) jest winna niewykonania umowy. Wina ta musi być w dodatku wyłączna. Wtedy druga (niewinna) strona może:

Co istotne strony w umowie mogą ww. uprawnienia przypisać innej sytuacji. Nie ma bowiem przeszkód, by uregulować tę kwestię w odmienny sposób. Skutki zadatku mogą być różne. Nic nie stoi na przeszkodzie, by strony umowy wzięły na siebie np. ryzyko niewykonania umowy niezależnie np. od okoliczności. Jednak by tak było – trzeba to jasno w umowie doprecyzować.

Jeśli nic innego z umowy nie wynika – zachowanie zadatku (albo żądanie sumy dwukrotnie wyższej, jeśli strona odstępująca sama go dała) jest możliwe, gdy zachodzi brak wykonania umowy z wyłącznej winy jednej strony.

Dowiedz się także jakie są 3 istotne cechy zadatku, od których zależy jego ważność.   

2. Odstąpienie od umowy.

Jeśli jedna ze stron nie wykonuje umowy i jest, jako jedyna, wyłącznie winna temu, to druga może od umowy odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu. Wtedy przysługuje jej zachowanie zadatku  (albo prawo żądania sumy dwukrotnie wyższej, jeśli strona odstępująca sama go dała)

Jak odstąpić?

Jeżeli umowa została zawarta w formie:

to odstąpienie od umowy wymaga zachowania formy:

Z kolei jeżeli umowa została zawarta w innej formie:

to odstąpienie od umowy powinno być stwierdzone pismem. 

Często jednak zdarza się, że strona składa odstąpienie od umowy dopiero w pozwie o zapłatę zadatku. Jest to dopuszczalne, o ile nie jest spóźnione, a w konsekwencji bezskuteczne.

Kiedy odstąpić?

Odstąpienie i zachowanie zadatku (albo żądanie sumy dwukrotnie wyższej, jeśli strona odstępująca sama go dała) można z chwilą niewykonania umowy. Czas ten trwa tak długo, jak długo umowa jest niewykonana. 

Oznacza to, że odstąpić trzeba w odpowiednim czasie. Musi to nastąpić z jednej strony w czasie kiedy druga strona nie wykonuje umowy. Z drugiej zaś odstąpienie od umowy i zachowanie zadatku nie jest możliwe po przedawnieniu roszczenia o wykonanie umowy. Jest tak dlatego, że prowadziłoby to do obejścia przepisów o przedawnieniu.

Przepis art. 394 KC nie określa terminu odstąpienia od umowy, jednak nie może być ono składane po upływie terminu przedawnienia roszczenia o wykonanie umowy.

Wyrok

Sądu Apelacyjnego w Warszawie – V Wydział Cywilny

z dnia 10 marca 2015 r.

VI ACa 718/14

Poznaj również 3 istotne kwestie, o których warto pamiętać przy ustalaniu zadatku w umowie przedwstępnej.

3. Zachowanie zadatku.

Zachowanie zadatku przysługuje wyłącznie temu, kto (uprzednio) od umowy odstąpił. Z chwilą odstąpienia osoba ta nabywa na własność przedmiot zadatku. 

Jeśli zadatkiem są pieniądze, to z chwilą odstąpienia wygasa roszczenia o zwrot tej sumy. Zachowanie zadatku więc nie wymaga dodatkowych czynności. Wystarczy złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Jeżeli osoba odstępują sama dała zadatek, to po odstąpieniu może:

Przepisy nie precyzują w jakim terminie powinien nastąpić zwrot zadatku w podwójnej wysokości. Można tę kwestię uregulować w umowie. Jeśli jednak nic z niej nie wynika, to zwrot powinien nastąpić niezwłocznie po wezwaniu do zwrotu.

Obejrzyj nagranie mini-szkolenia z cyklu O umowach w dwóch słowach:

Kiedy i jak odstąpić od umowy, by zachować zadatek?

4. Czy zachowanie zadatku jest możliwe, jeśli umowa została wykonana niewłaściwie?

Czy takie same uprawnienia są w razie nienależytego wykonania umowy?

Co do zasady nie, ponieważ nienależyte wykonanie umowy związane jest z brakiem jakości, wadami rzeczy. W takim wypadku przysługują inne uprawnienia. Jednak może zdarzyć się tak, że brak tej jakości jest na tyle znaczny, że wręcz trudno mówić o wykonaniu umowy. 

Przytoczę przykład:

Jeśli sprzedawca w umowie przedwstępnej zobowiązuje się sprzedać surowy lokal zamknięty, z klatką schodową w konkretnym terminie, a okazuje się, że lokal jest co prawda w stanie surowym, ale otwarty i bez klatki schodowej, to mamy do czynienia z istotnym naruszeniem umowy. Jest ona częściowo wykonana. Jednak ta część wręcz uniemożliwia kupującemu wykończenie lokalu położonego na piętrze i jakiekolwiek korzystanie z niego. W takim wypadku zachodzi tzw. brak jakościowy. Lokal nadto tak daleko odbiega od kryteriów określonych w umowie, że de facto zachodzi sytuacja niewykonania umowy. W takim wypadku nie sposób mówić o wykonaniu umowy. W takiej sytuacji zatem możliwe jest odstąpienie od umowy i zachowanie zadatku  albo żądanie sumy dwukrotnie wyższej (jeśli odstępujący sam dał zadatek). 

A więc niewłaściwe wykonanie umowy (świadczenie rzeczy niewłaściwej jakości) może pociągać za sobą skutki prawne zadatku, o ile brak jakości jest doniosły.

Pobierz mini poradnik z infografiką – zaliczka, a zadatek najważniejsze różnice.

5. Kiedy zachowanie zadatku nie jest możliwe?

Uprawnienie do odstąpienia od umowy i zatrzymanie zadatku, względnie zażądanie zapłaty sumy dwukrotnie wyższej, jest możliwe tylko wtedy, gdy niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które druga strona ponosi odpowiedzialność (jako jedyna). Jeżeli więc  niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności:

to zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.

Podsumowanie

1. Zasadą jest, że odstąpienie od umowy i zachowanie zadatku zachodzi wtedy, gdy nie doszło do wykonania umowy, ze względu na okoliczności, za które jedna ze stron ponosi wyłączną odpowiedzialność.
2. Odstąpienie od umowy, dające prawo do zachowania zadatku, musi być wykonane w odpowiedniej formie i czasie.
3. By zachować zadatek najpierw trzeba odstąpić od umowy.
4. Jeśli jedna ze stron wykona umowę niewłaściwie, tj. będzie to tzw. istotny, doniosły brak jakościowy, to taka sytuacja także daje podstawę do odstąpienia od umowy i zachowania zadatku (żądania sumy dwukrotnie wyższej, jeśli odstępujący sam dał zadatek).
5. Zachowanie zadatku nie jest możliwe, jeśli nie dochodzi do wykonania umowy ze względu na okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obydwie strony albo żadna z nich.

Jeśli chcesz dowiedzieć się o następnym wpisie proszę zostaw swoje imię i mail poniżej.