Wynajmujący podpisuje umowę najmu okazjonalnego. Czuje się bezpiecznie, bo przecież to ta “lepsza” forma zabezpieczenia. Najemca wydaje się sympatyczny, obiecuje, że do notariusza skoczy „na dniach”, bo teraz ma urwanie głowy z przeprowadzką. Wynajmujący, chcąc być ludzkim właścicielem, wręcza mu klucze do rąk, czyli następuje wydanie lokalu. Właśnie w ten sposób wynajmujący może zastawić pułapkę na samego siebie.
1. Dlaczego „potem” może oznaczać„nigdy”?
Wielu wynajmujących ulega złudzeniu, że sam nagłówek na umowie „Najem Okazjonalny” daje im pełną ochronę. To błąd, który może kosztować miesiące, lata walki w sądzie o odzyskanie własnego lokalu.
Gdy doszło do wydania lokalu, a więc gdy najemca ma już klucze w kieszeni i fizycznie zajmuje lokal, to jego motywacja do wizyty u notariusza drastycznie spada. Zaczynają się wymówki.
Problem polega na tym, że bez kompletu oświadczeń z notarialnie poświadczonymi podpisami, umowa – choć tak nazwana – w sferze egzekucji staje się zwykłym najmem. A to oznacza, że w razie problemów z płatnością lub brakiem chęci do wyprowadzki, wynajmującego czekają standardowe, długotrwałe procedury sądowe.
2. Złudne poczucie bezpieczeństwa.
Nie trudno wyobrazić sobie sytuacji, w której lokator przestaje płacić po dwóch miesiącach. Wynajmujący, chcąc skorzystać z uproszczonej ścieżki eksmisji, ale… nie ma załącznika z poddaniem się egzekucji. W tej chwili orientuje się, że dobrowolnie zrezygnował z największego atutu najmu okazjonalnego na rzecz „uprzejmości”.
Osoba, która unika dostarczenia dokumentów po otrzymaniu kluczy, często robi to celowo.
3. Zasada żelaznej konsekwencji.
Trzeba trzymać się zasadę: najpierw formalności, potem przywileje. Warto wpisać ten konkretny mechanizm w treść umowy, aby skutecznie dyscyplinować najemcę jeszcze przed wniesieniem pierwszego kartonu do mieszkania. Najlepiej odpowiednie postanowienia zawrzeć w tej części umowy, która dotyczy wydania lokalu.
Zastosowanie odpowiedniego zapisu w umowie sprawi, że najemca sam będzie dbał o to, by jak najszybciej spotkać się z notariuszem.
Nie istnieje jednoznaczne orzeczenie sądowe, które wprost nakazywałoby wydanie lokalu dopiero po uzyskaniu wszystkich oświadczeń. Jednak zarówno wykładnia przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, jak i praktyka oraz stanowiska doktryny, przemawiają za tym, by wydanie lokalu następowało dopiero po skompletowaniu wszystkich wymaganych dokumentów. Takie postępowanie zapewnia wynajmującemu pełną ochronę prawną przewidzianą dla najmu okazjonalnego i minimalizuje ryzyko sporów oraz utraty uprawnień związanych z najmem okazjonalnym.
Błąd wydania lokalu “zbyt wcześnie” to tylko wierzchołek góry lodowej. Przygotowanie bezpiecznej umowy najmu okazjonalnego wymaga unikania pułapek, o których większość właścicieli dowiaduje się dopiero na sali sądowej – a wtedy jest już za późno.
Pobierz opracowany przeze mnie bezpłatny poradnik: “7 krytycznych błędów przy najmie okazjonalnym – sprawdź, czy Twoja własność jest bezpieczna”.
W środku znajdziesz m.in.:
- dokładne wyjaśnienie błędu z wydaniem kluczy oraz gotową rekomendację, co dokładnie wpisać do umowy, by zabezpieczyć swoje interesy.
- Listę oświadczeń, bez których najem okazjonalny nie istnieje.
- Sposoby na uniknięcie najczęstszych trików stosowanych przez nieuczciwych lokatorów.
Wydanie lokalu – podsumowanie.
Iluzja bezpieczeństwa – Samo podpisanie umowy najmu okazjonalnego nie chroni wynajmującego w pełni, jeśli nie dopełnisz wszystkich formalności notarialnych przed wydaniem lokalu najemcy.
Pułapka „kluczy do ręki” – wydanie lokalu przed otrzymaniem oświadczeń o poddaniu się egzekucji drastycznie obniża motywację najemcy do wizyty u notariusza i może zablokować wynajmującemu drogę do szybkiej eksmisji.
Zasada ograniczonego zaufania – Kluczowym błędem jest poleganie na obietnicach najemcy; skuteczne zabezpieczenie wymaga wprowadzenia do umowy konkretnych mechanizmów blokujących wydanie lokalu do czasu dostarczenia kompletu dokumentów.
Artykuł nie stanowi porady prawnej. Jeśli chciałbyś się skontaktować, umówić na spotkanie lub zapytać o szczegóły współpracy zapraszam Cię do kontaktu. Możemy umówić się w mojej kancelarii w Gdańsku lub porozmawiać online. Zachęcam Cię także do skorzystania z mojej oferty konsultacji prawnych. Tutaj znajdziesz szczegóły i możliwość wybrania dogodnego dla Ciebie dnia i godziny.
Pozdrawiam Cię serdecznie,
Julia Szczęsna-Ziętkowska
Radca Prawny, LLM
Jeśli chcesz dowiedzieć się o następnym wpisie proszę zostaw swoje imię i mail w okienku newsletter.
