Najem okazjonalny wymaga szczególnej staranności przy weryfikacji oświadczenia o lokalu zastępczym. Błędy w tym zakresie mogą prowadzić do utraty przywilejów najmu okazjonalnego i powrotu do rygorów zwykłego najmu. Jakie znaczenie ma oświadczenie o lokalu zastępczym? Dlaczego warto weryfikować właściciela lokalu i podpisy w oświadczeniu? Jaki zastosować mechanizm kontrolny w zakresie lokalu zastępczego?
1. Znaczenie oświadczenia o lokalu zastępczym.
W najmie okazjonalnym kluczowe znaczenie ma skuteczne oświadczenie o lokalu zastępczym. Jest ono składane przez właściciela (lub wszystkich współwłaścicieli) tego lokalu. Oświadczenie dotyczy wyrażenia zgody na zamieszkanie najemcy w razie egzekucji. Jeżeli oświadczenie pochodzi od osoby, która nie ma pełnych praw do lokalu (np. nie jest właścicielem, współwłaścicielem lub nie uzyskała zgody wszystkich współwłaścicieli) albo lokal został już sprzedany, oświadczenie to jest nieważne. W efekcie najem okazjonalny traci swój szczególny charakter i staje się zwykłym najmem, co oznacza powrót do pełnej ochrony lokatorskiej i znacznie utrudnioną eksmisję.
2. Weryfikacja własności i podpisów.
Dlatego minimum jakie wynajmujący musi zrobić, to
Oczywiście sprawdzenie numeru księgi wieczystej jest niezbędne, ale niewystarczające. Wynajmujący powinien zweryfikować bowiem także aktualny stan prawny lokalu w księdze wieczystej, aby upewnić się, że osoba podpisująca oświadczenie o lokalu zastępczym jest rzeczywiście właścicielem lub współwłaścicielem.
Dodatkowo konieczne jest zweryfikowanie podpisów wszystkich właścicieli na takim oświadczeniu o lokalu zastępczym. Trzeba sprawdzić czy podpis złożyli oboje małżonkowie przy majątku wspólnym. Brak bowiem podpisu choćby jednego współwłaściciela czyni oświadczenie nieskutecznym.
3. Obowiązek informowania o utracie możliwości zamieszkania w lokalu zastępczym.
Zgodnie z przepisami, jeśli najemca utraci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu zastępczym w trakcie trwania umowy, jest zobowiązany do wskazania nowego lokalu i przedłożenia nowego oświadczenia o lokalu zastępczym. Warto więc w umowie zawrzeć postanowienie zobowiązujące najemcę do niezwłocznego (np. w terminie 7 dni) poinformowania wynajmującego o utracie tej możliwości pod rygorem wypowiedzenia umowy. Brak takiego mechanizmu kontrolnego naraża wynajmującego na ryzyko, że najem okazjonalny “przekształci się” w zwykły najem. Dopełnienie tych formalności jest zatem istotne.
Sprawdź także jakie są ryzyka i korzyści najmu okazjonalnego.
4. Oświadczenie o lokalu zastępczym – rozstrzygnięcia sądów.
W sprawach dotyczących skuteczności oświadczenia o lokalu zastępczym przy najmie okazjonalnym oraz skutków braku prawidłowego oświadczenia, kluczowe znaczenie mają przede wszystkim przepisy oraz ich wykładnia doktrynalna, natomiast orzecznictwo sądowe w tym zakresie jest ograniczone, gdyż zagadnienia te są stosunkowo nowe i rzadko trafiają na wokandę sądów powszechnych.
W praktyce sądowej, sądy badają formalną prawidłowość oświadczenia o lokalu zastępczym w postępowaniu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Braki formalne (np. brak zgody wszystkich współwłaścicieli, nieaktualny stan prawny lokalu) skutkują oddaleniem wniosku o nadanie klauzuli wykonalności i niemożnością przeprowadzenia uproszczonej eksmisji
Podsumowując, kluczowe znaczenie mają przepisy ustawy oraz ich wykładnia w komentarzach, a praktyka sądowa koncentruje się na formalnej kontroli dokumentów w postępowaniu klauzulowym.
Oświadczenie o lokalu zastępczym – podsumowanie.
- Samo posiadanie “papieru” od notariusza nie wystarcza – kluczowa jest prawidłowa weryfikacja własności i zgody właściciela lokalu zastępczego.
- Weryfikacja księgi wieczystej i podpisów wszystkich właścicieli jest niezbędna.
- Wprowadź do umowy obowiązek informowania o utracie możliwości zamieszkania w lokalu zastępczym.
- Brak tych działań może prowadzić do utraty ochrony wynikającej z najmu okazjonalnego i powrotu do rygorów zwykłego najmu.
Artykuł nie stanowi porady prawnej. Jeśli chciałbyś się skontaktować, umówić na spotkanie lub zapytać o szczegóły współpracy zapraszam Cię do kontaktu. Możemy umówić się w mojej kancelarii w Gdańsku lub porozmawiać online. Zachęcam Cię także do skorzystania z mojej oferty konsultacji prawnych, w tym szybkiej konsultacji e-mail. Tutaj znajdziesz szczegóły i możliwość wybrania dogodnego dla Ciebie dnia i godziny.
Pozdrawiam Cię serdecznie,
Julia Szczęsna-Ziętkowska
Radca Prawny, LLM
Jeśli chcesz dowiedzieć się o następnym wpisie proszę zostaw swoje imię i mail w zakładce newsletter.
