Podsumowanie: Odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości można wskazać w tej umowie, określając termin oraz stronę, uprawnioną do odstąpienia. Czy mimo braku tych dwóch składowych także można ważnie i skutecznie odstąpić od umowy ? Zaskakujące, ale tak.
Strony często chcą wskazać w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości odstąpienie od umowy. Cel zasadniczo sprowadza się do tego, by albo dać sobie jeszcze trochę czasu na podjecie ostatecznej decyzji, w szczególności gdyby zmieniły się okoliczności. Albo gdyby w jakimś zakresie druga strona zawiodła. Niezwykle często spotykam się jednak z tym, że prawo jest zapisane nie tak, jak wymagają tego przepisy kodeksu cywilnego. Niestety wielu praktyków prawa taki zapis (niezgodny z tym co w kodeksie) uznaje za błąd. W konsekwencji interpretują taki zapis w umowie jako nieważny. Niesłusznie. Nie zawsze inny zapis odstąpienia oznacza upadek ze skalnej ściany.
Nie bądź jak nerwowy turysta
Pewien nerwowy turysta bał się podejść zbyt blisko urwiska skalnego.
– Cóż bym zrobił gdybym spadł z krawędzi?
– W takim wypadku, proszę pana – powiedział entuzjastycznie przewodnik – proszę nie omieszkać spojrzeć na prawo. Będzie pan zachwycony widokiem.
Odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości – zgodnie z przepisem k.c.
Dla skorzystania z prawa odstąpienia od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości – strony muszą przewidzieć to w jej treści.
Przy umowie przedwstępnej najczęściej sprzedawca pragnie zastrzec prawo odstąpienia od niej na wypadek, gdyby kupujący nie zapłacił ceny do konkretnego dnia. Jeśli dodatkowo kupujący już dokonuje pewnych nakładów na danej nieruchomości – mimo że ta jeszcze nie jest jego własnością – to treść umowy powinna regulować także kwestię dokonania rozliczeń poczynionych przez kupującego nakładów. Natomiast zasada równości stron powoduje, że kupujący pragnie też mieć także przewidziane prawo odstąpienia w pewnych okolicznościach.
K.C. dopuszcza możliwość zastrzeżenia w umowie jednostronnego rozwiązania umowy przez odstąpienie, ale jeśli wskaże się:
- termin, w czasie biegu którego będzie możliwe skorzystanie z prawa odstąpienia oraz
- stronę (mogą być obydwie), której będzie odstąpienie przysługiwało ;
Nie trzeba przy tym przytaczać przyczyn ani żadnych okoliczności takiego odstąpienia. Jeśli przewidziane w umowie odstąpienie ma powyższe niezbędne dwa elementy, to oznacza, że jest to kodeksowe umowne prawo odstąpienia.
Kto i do kiedy
Jeśli zapis w umowie odpowiada ww. zasadzie, to odstąpienie jest prawem, z którego można w danym terminie skorzystać. I to niezależnie od jakichkolwiek okoliczności. Innymi słowy nie trzeba przewidywać w jakich sytuacjach strona może odstąpić od umowy. Trzeba jedynie wskazać kto i do kiedy ma prawo odstąpić. W takiej sytuacji jeśli któraś ze stron odstępuje od umowy, to nie oznacza, że ktoś nie wykonuje albo nienależycie wykonuje swe zobowiązanie. Oznacza tylko tyle, że strona zdecydowała się na realizację swego uprawnienia i odstępuje od umowy.
Taki zapis w umowie jest wręcz idealny, nie budzi wątpliwości. Z takiem zapisem nie spadniesz ze skalnej ściany na pewno.
Odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości – “niezgodnie” z przepisem k.c.
Częściej jednak strony w umowach (także przedwstępnych), nie wskazują ww. terminu (wyrażonego datą, zdarzeniem czy upływem czasu), lecz określają konkretne okolicznościowości, przyczyny uprawniające do odstąpienia. Dlaczego? Po prostu albo o tym zapominają albo uznają, że nie jest to (wskazanie terminu) aż tak istotne.
Najczęściej strony w umowie określają opisowo jedynie, w jakich sytuacjach możliwe będzie odstąpienie, np.:„w razie niewykonanie umowy przyrzeczonej”.
Odstąpienie przewidziane w umowie niezawierające terminu, a jedynie okoliczności uprawniające do tego, nie stanowi kodeksowego umownego prawa odstąpienia.
Kto i do kiedy
W takim wypadku istotne stają się są okoliczności, które uprawniają do odstąpienia. Zatem tu trzeba przewidzieć w jakich sytuacjach strona może odstąpić od umowy. Skoro nie wskazano w umowie kto i do kiedy ma prawo odstąpić – to o prawie odstąpienia muszą zdecydować konkretne zdarzenia. W takiej sytuacji najczęściej jedna strona odstępuje od umowy, to oznacza, że druga nie wykonuje albo nienależycie wykonuje swe zobowiązanie.
Taki zapis w umowie będzie interpretowany już nie jako kodeksowe prawo odstąpienia. Będzie to coś na kształt odstąpienia. Trzeba więc go zapisać tak, by nie spaść ze skalnej ściany. Czyli jak?
Zasada swobody umów
Zapis w umowie o odstąpieniu od umowy, który nie wskazuje w jakim terminie można tego dokonać, będzie ważny i skuteczny.
Decyduje o tym tzw. zasada swobody umów. Oznacza ona, że w umowie można zapisać wszystko co nie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, ustawą oraz naturą danego stosunku. Zapis o odstąpieniu od umowy, w którym nie będzie terminu, w ciągu którego można tego dokonać będzie ważny. Zatem to, czy (mimo wszystko, tj. braku wskazania terminu) zapis będzie uprawniał do odstąpienia i opisanej zasady rozliczeń, zależeć będzie od tego jak strony rozumieją dany zapis.
Odstąpienie to prawo – można je zapisać na kilka sposobów, byle skutecznie
Opisana powyżej zasada swobody umów, oznacza, że można w umowie (także przedwstępnej) przewidzieć dodatkowe postanowienia, których niewykonanie uzasadniać będzie skorzystanie z umownego prawa odstąpienia od tej umowy – do czego odniósł się Sąd Najwyższy w orzeczeniu II CSK 215/08. Przykładem jest choćby uchylenie się przez kontrahenta od zawarcia umowy przyrzeczonej w umówionym terminie, na co wskazuje orzeczenie Sądu Najwyższego w sprawie V CSK 80/12.
Przykładowy zapis, który uprawnia do odstąpienia „w razie niewykonania umowy przyrzeczonej” nie wskazuje na termin, lecz opis sytuacji. Jeśli to „niewykonanie umowy przyrzeczonej” będzie interpretowane przez strony jako:
- „zawinione” działanie;
- bezzasadne uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej;
- bezpodstawna odmowa zawarcia umowy przyrzeczonej;
- niespełnienie warunków, od których strony zawarcie umowy uzależniły;
to opisany powyższy sposób odstąpienia od umowy przyrzeczonej traktowane będzie nie jako uprawnienie przewidziane w k.c., lecz jako uprawnienie, o którym decydują same strony (tu brak współdziałania przy zawarciu umowy przyrzeczonej). Właściwie w takim wypadku będzie zbliżone do wypowiedzenia.
Jak więc zapisać odstąpienie by było skuteczne
Jeśli przy odstąpieniu strony nie wskażą terminu – nie będzie to oznaczać, że taki zapis jest nieważny. Wtedy oceniane będą wszystkie inne okoliczności, na które strony wskazywały. Istotna stanie się w takim wypadku ocena, która ze stron bezpodstawnie odmówiła zawarcia umowy przyrzeczonej. Albo kto nie spełnił warunków, od których strony zawarcie umowy uzależniły. Te okoliczności pozwolą ustalić czy odstąpienie przewidziane w umowie jest zasadne oraz czy dojdzie do zwrotu wzajemnych świadczeń przewidzianych na wypadek odstąpienia.
Najlepiej zawsze wskazywać termin, w ciągu którego można odstąpić od umowy. Jeśli terminu brak, to należy wskazać wszystkie okoliczności, których pojawienie się uprawniać będzie do odstąpienia. Czyli najlepiej wymienić w umowie wszystkie te okoliczności, których pojawienie się ma Cię uprawniać do odstąpienia. Jeśli więc np. z umowy przedwstępnej wynika, że strony zawrą przyrzeczoną umowę sprzedaży po zapłaceniu całej ceny przez kupującego, a on tego nie zrobi, to sprzedawca nie musi zawierać umowy. Jeśli taka okoliczność będzie wskazana przy prawie odstąpienia (mimo braku określenia terminu), to strona będzie mogła odstąpić od umowy.
