Czy opinia, że najem okazjonalny to „zbędna formalność”, która jedynie utrudnia znalezienie lokatora jest trafna? Niekoniecznie. W starciu z przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów, właściciel mieszkania dysponujący „zwykłą” umową jest na starcie w znacznie gorszej pozycji procesowej.
Z tego wpisu dowiesz się co lepiej wybrać – z perspektywy wynajmującego – czy najem okazjonalny czy zwykły. Wyjaśnię, dlaczego z punktu widzenia bezpieczeństwa prawnego, najem okazjonalny jest obecnie rozsądnym standardem rynkowym.
1.Najem okazjonalny, a iluzja ochrony w umowie zwykłej.
Większość wynajmujących uważa, że zawarta umowa i kaucja wystarczą, by czuć się bezpiecznie. To błąd. W przypadku najmu zwykłego, jeśli lokator przestanie płacić i odmówi opuszczenia lokalu, droga do odzyskania nieruchomości jest długa i wyboista. Dlaczego? Trzeba w takim wypadku liczyć się z:
Wniesieniem pozwu o eksmisję. Musisz bowiem zainicjować pełne postępowanie sądowe, które potrafi trwać od 12 do 24 miesięcy.
Niekiedy z wyrokiem z prawem do lokalu socjalnego. Sąd może orzec, że gmina musi zapewnić lokatorowi taki lokal. Jednak do czasu jego wskazania (co może trwać latami), lokator ma prawo przebywać w Twoim mieszkaniu.
2. „Wyrok bez procesu”.
Najem okazjonalny (art. 19a i nast. Ustawy o ochronie praw lokatorów) wprowadza rewolucyjne ułatwienie: dobrowolne poddanie się egzekucji przez najemcę.
Dzięki temu, że najemca składa u notariusza oświadczenie w formie aktu notarialnego, w przypadku wygaśnięcia lub wypowiedzenia umowy, omijasz wielomiesięczny proces o eksmisję. Zamiast pozywać lokatora, składasz w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. To procedura formalna, która zazwyczaj trwa od kilku dni do kilku tygodni. To jest zasadnicza różnica między umową najmu okazjonalnego, a zwykłego.
3. Kluczowe elementy bezpiecznego najmu okazjonalnego.
Jednak aby instytucja ta zadziałała, muszą zostać spełnione trzy rygorystyczne warunki:
Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy. Oświadczenie to może, choć nie musi być z podpisem notarialnie poświadczonym. Taka forma bowiem nie jest wymagana przez prawo. Jednak, choć nie jest to wymóg bezwzględny, zawsze to rekomenduję dla pewności egzekucji.
4. Najem okazjonalny – gdzie kryje się ryzyko?
Nawet najem okazjonalny nie jest „niezniszczalny”. Największym zagrożeniem są błędy w samej treści umowy – od niewłaściwych terminów wypowiedzenia, po błędy w identyfikacji stron. Jeśli np. Twoja umowa nie jest spójna z załącznikami notarialnymi, cały proces egzekucyjny może zostać zablokowany przez komornika lub sąd. Dlatego niezwykle ważne jest sprawdzenie każdego szczegółu związanego z danymi osoby zajmującej lokal, jak i danymi wynikającymi z oświadczenia w formie aktu notarialnego oraz oświadczenia właściciela lokalu.
Najem okazjonalny – podsumowanie.
- Najem okazjonalny ma tę przewagę nad najmem zwykłym, że umowa taka daje możliwość wynajmującemu rozwiązania umowy z najemcą, bez konieczności kierowania sprawy na drogę postępowania eksmisyjnego.
- Z najmem okazjonalnym bowiem wiąże się oświadczenie lokatora o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego, Dzięki temu wynajmujący “omija” wielomiesięczny proces eksmisyjny.
- Umowa najmu okazjonalnego musi jednak zawierać pewne kluczowe elementy, by była skutecznie i ważnie zawarta. Poza oświadczeniem najemcy i właściciela lokalu wraz ze wskazaniem lokalu zastępczego – istotna jest weryfikacja wszystkich danych dotyczących najemcy.
Artykuł nie stanowi porady prawnej.
Julia Szczęsna-Ziętkowska
Radca Prawny, LLM
Jeśli chcesz dowiedzieć się o następnym wpisie proszę zostaw swoje imię i mail w zakładce newslettera.
