Podsumowanie Zadatek przy odstąpieniu od umowy przedwstępnej możesz odzyskać, lecz nie zawsze. O tym decyduje to, czy z Twojej winy nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Dowiedz się co to właściwie znaczy.
Najlepiej realizować odstąpienie od umowy bez żadnych negatywnych konsekwencji. Jak jednak to zrobić, by zadatek przy odstąpieniu od umowy mógł do Ciebie wrócić, jeśli go uprzednio dałeś?
Zawarcie umowy
Była ciepła jesień, a Darek przechadzał się w parku. Jako mężczyzna w sile wieku, z mocno zarysowaną szczęką, o jasnym i miłym spojrzeniu – zwraca uwagę zwłaszcza damskiej części spacerowiczów. Poza tym, jako zamożny mężczyzna, zawsze prezentuje się nienagannie.
Ale dziś było w nim jeszcze coś. Przepełnia go radość. Wręcz promieniała z niego duma, a zarazem ulga. W końcu jego postanowienie, które sobie przyrzekł wiele lat temu, spełni się. Dzięki niemu dzieciaki będą miały trochę lepsze warunki niż on.
Dzwoni do Pani Dyrektor domu dziecka i przekazuje, wspaniałą wiadomość:
– Podpisałem umowę przedwstępną kupna działki wraz z budynkami. Działka będzie nasza już w maju. Przelałem milion zadatku. Działka zaklepana!
– A co jeśli jednak nie zdobędziesz takich pieniędzy? W końcu to ponad 20 milionów – zapytała z lekkim niepokojem Pani Dyrektor.
– Na pewno dostanę kredyt, o to niech Panią głowa nie boli – odparł ciepłym tonem, bo traktował Ją zawsze jak swoją matkę. Poza tym jest pewny swego. Zawsze dostaje to, czego chce w swej branży budowalnej. Nie jest może jeszcze smokiem siedzącym na skarbie, ale wie jak wywalczyć swoje.
– Umówiliśmy się, że w razie sfinansowania zakupu z kredytu zawrzemy aneks co do terminu i kwot – dodał po chwili, by uspokoić niedowierzającą Panią Dyrektor.
Darek zajmuje się deweloperką. Planuje przeznaczyć tę nieruchomość na inwestycję – budowę domu wielorodzinnego. Przy czym w jednej części tego domu chce stworzyć dom dziecka z prawdziwego zdarzenia. Taki, o jakim sam kiedyś marzył, gdy był w domu, w którym już wtedy pracowała jego ukochana Pani Dyrektor.
Wszystko ma być realizowane przez utworzoną spółkę Razem sp. z o.o. Darek przystąpi do niej za jakiś czas.
Starania o kredyt
Spółka Razem kieruje pytania do banków. Prowadzi już zaawansowane rozmowy z trzema z nich. Niestety – nie otrzymuje jednak zgody na tak wysoki kredyt. Darek jest zaskoczony. Postanawia starć się dalej.
Rozmowy spółki z bankami przeciągają się.
Darek, po długich negocjacjach ze sprzedawcą, przedłuża termin zawarcia umowy przyrzeczonej do 27 lutego kolejnego roku. Nie traci przy tym nadziei. Nie może teraz rezygnować. Dał słowo. Poza tym właściciel placówki już wypowiedział umowę i dom dziecka musi znaleźć inne miejsce.
Jednak banki – kierując się ogólną sytuacją rynkową – usztywniają stanowisko w sprawie kredytów. Spółka kolejny raz nie otrzymuje kredytu. Darek jest zupełnie zagubiony i zaskoczony. Jednak nadal zdeterminowany.
Proponuje więc, by kredyt zabezpieczyć dodatkowo poręczeniem przez kierowaną przez Darka spółkę budowlaną Moc. sp. z o.o. Bank początkowo zgadza się. Darek znów widzi światło w tunelu.
Wielu kontrahentów Darka jednak nie wykonuje swoich zobowiązań, co odbija się na kondycji spółki. Spółka więc w kolejnym roku ponosi stratę ponad 7 milionów.
To powoduje, że Bank nie wyraża ponownie zgody na kredyt, nawet z proponowanym zabezpieczeniem.
Sytuacja robi się gorąca. Wypowiedzenie umowy najmu w dotychczasowym miejscu już właściwie dobiega końca. A Darek i inwestycja jest daleko w lesie.
Odstąpienie od umowy i odzyskanie zadatku
Darek postanawia grać na czas i odzyskać zadatek przy odstąpieniu od umowy. Z tych pieniędzy wynająć inne lokum dla domu dziecka. I zacząć poszukiwać innego terenu na inwestycję. W końcu to marzenie nie tylko jego, ale także dzieci, którym to obiecał i Pani Dyrektor.
Kieruje więc do sprzedawcy – tuż przed nadejściem terminu, w którym umowa miała być zawarta – pismo. Informuje w nim, że wobec niewykonania umowy – wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności – odstępuje od umowy. Załącza do pisma wszystkie dokumenty świadczące o staraniach o kredyt i odmowach. Żąda także zwrotu zadatku w terminie 3 dni.
Sprzedawca nie odpowiada na pismo i w dniu, w którym miała być zawarta umowa – staje u notariusza. Darek nie pojawia się. Do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dochodzi.
Sprzedawca więc pisze do Darka, że ze względu na niewykonanie przez niego umowy odmawia zwrotu zadatku. Wskazuje, że odstąpienie przez Darka od umowy, jak i przytoczone przyczyny nie są skuteczne. Sprzedawca więc ponownie wzywa do stawienia się u notariusza, by zawrzeć umowę. Darek jednak nie stawia się.
Nowy nabywca
Darek dowiaduje się, że sprzedawca znajduje nowego nabywcę. Konsorcjum dwóch dużych spółek – budowlanej i deweloperskiej. Ich wyniki finansowe to jak sukces reklamy Jean-Claude Van Damme i Volvo.
Tym razem zwraca się do sprzedawcy z prośbą o to, by ten zgodził się po prostu rozwiązać umowę przedwstępną i zwrócić zadatek. Jest pewny, że sprzedawca zgodzi się, skoro nie poniesie żadnej szkody. Nieruchomość po postu za umówioną cenę kupi konsorcjum. Darek uznaje, że sprzedawca nie będzie więc stratny.
Sprzedawca jednak nie wyraża na to zgody. Oznajmia, że gotów jest zawrzeć z Darkiem umowę przyrzeczoną i ponieść ewentualne koszty związane z niedojściem do skutku transakcji z konsorcjum.
Darek nie ma wyjścia. Nie zgadza się na to. Nie ma po prostu pieniędzy na inwestycję. Sprzedawca więc sprzedaje nieruchomość nowemu nabywcy. I nie zwraca zadatku Darkowi.
Feniks z popiołów
Darek zostaje bez zadatku, bez kredytu, bez nieruchomości. Nie ma złudzeń. Jego marzenie o wybudowaniu nowoczesnego domu dziecka legło w gruzach.
Darek wyjmuje telefon, by zadzwonić do Pani Dyrektor i poinformować o tym, że niestety i tym razem nie udało się. Stracili nieruchomości i marzenie.
I w tym właśnie momencie telefon dzwoni.
Nieznany numer.
Darek odbiera. Słyszy głos swego przyjaciela sprzed lat, który także prowadzi spółkę budowalną. Proponuje Darkowi współpracę. Połączenie sił.
Darek początkowo chce odmówić. Zaraz jednak przychodzi mu do głowy myśl, że może to szansa na to, by nie stracić tego najważniejszego marzenia.
Może trzeba upaść i powstać jak feniks z popiołów. Nie poddawać się. Działać dalej.
I tak rozpoczęła się ich współpraca.
Darek w niecałe pół roku odrabia straty i zdobywa inną, lepszą nieruchomość. Buduje wymarzony nowy dom dziecka. Planuje także kolejne. Pozwalają mu na to znacznie wyższe zyski.
Decyzja, którą Darek podjął wtedy była jedną z lepszych. A sukces jaki razem z przyjacielem odnoszą – wzorując się na konsorcjum, które kiedyś “odebrało” Darkowi nieruchomość – przeszedł najśmielsze ich oczekiwania. Stali się jak Delov Digital i Chuck Norris.
Czy brak kredytu umożliwia odstąpienie od umowy bez konsekwencji (ze zwrotem zadatku)?
Czy nieuzyskanie środków na kupno nieruchomości stanowiło okoliczność niezależną od Darka?
Niezebranie w stosownym terminie środków na sfinansowanie zakupu nieruchomości jest okoliczność zawinioną. To daje prawo drugiej stronie (sprzedawcy) do zachowania otrzymanego zadatku.
W prawie jest taka zasada, że jeśli kupującym jest osoba prawna albo osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą – tak jak Darek – to wymaga się od niej wyższej staranności. Innymi słowy – powinien on dbać bardziej o wywiązywanie się z zaciągniętych zobowiązań, niż przysłowiowy Kowalski.
Wiesz co mam na myśli, prawda?
Na etapie zawierania umowy przedwstępnej kupujący zawsze musi liczyć się z koniecznością zapewnienia środków na pokrycie ceny.
Darek nie otrzymał kredytu ze swojej winy
Z opowieści wynika, że Darek ubiegał się o kredyt bankowy nie na swoją rzecz, lecz na rzecz spółki Razem. Spółka ta natomiast w żaden sposób nie była ujawniona ani w umowie przedwstępnej, ani w aneksach do tej umowy.
Nie ma znaczenia, że spółka ta miała być późniejszym nabywcą nieruchomości. Nie uzgodniono tego w umowie przedwstępnej, ani ze sprzedawcą. Darek nie był także jej wspólnikiem ani członkiem żadnego z organów tej spółki. Skoro Darek zabiegał o uzyskanie przez spółkę kredytu, to podejmował działania niepowiązane z realizacją kupna nieruchomości.
Mając świadomość ciążącego na nim zobowiązania z umowy przedwstępnej, Darek powinien we własnym imieniu podjąć starania o uzyskanie kredytu.
Jeśli natomiast nieruchomość miała służyć prowadzeniu działalności przez nowo utworzoną spółkę Razem, nic nie stało na przeszkodzie aby Darek zawarł umowę sprzedaży w imieniu własnym. Później mógł przecież wnieść nieruchomość jako wkład niepieniężny do spółki i objąć w niej udziały.
Jednak skoro Darek występował w bankach z ramienia spółki Razem i banki zapoznały się z umową przedwstępną wskazującą Darka jako nabywcę, to umowa ta nie mogła być dla banków wystarczającą podstawą do udzielenia kredytu spółce.
Rozumiesz, prawda?
W tej sytuacji nie można przyjąć, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Przeciwnie, było to objęte ryzykiem Darka i musiał on za to ryzyko ponieść konsekwencje.
Kiedy brak kredytu uprawnia do odstąpienia bez konsekwencji (ze zwrotem zadatku)?
Można jednak w umowie przewidzieć, że nawet brak uzyskania kredytu będzie umożliwiał, by zadatek przy odstąpieniu został zwrócony. Czyli można zapisać odstąpienie bez konsekwencji. Oczywiście wiąże się to z podjęciem świadomego ryzyka przez każdą ze stron. Jest tak dlatego, że umowa przyrzeczona dojdzie do skutku tylko, gdy kupujący uzyska kredyt bankowy.
W praktyce często zdarzają się takie sytuacje.
W niniejszej opowieści w umowie przedwstępnej nie uzależniono zawarcia umowy przyrzeczonej od uzyskania przez Darka kredytu. Umowa tylko przewidywała, że w przypadku finansowania zakupu z kredytu, jest możliwość zawarcia aneksu do umowy przedwstępnej co do kwot i terminów.
Kiedy można żądać zwrotu zadatku?
Darek uchylając się od zawarcia umowy przyrzeczonej i odmawiając jej zawarcia nie mógł żądać, by został mu zwrócony zadatek przy odstąpieniu.
Przepis wskazuje, że: w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować.
Po pierwsze jeśli strony chcą, by zadatek dany przy umowie przedwstępnej miał inne skutki w razie niewykonania umowy przedwstępnej, to trzeba to w niej przewidzieć. Jeśli tego nie zrobi się, zastosowanie ma powyższa reguła.
Dlaczego?
Ponieważ zadatek jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym, które ma dyscyplinować strony do zawarcia umowy.
Jeżeli bowiem którakolwiek ze stron nie wywiąże się z umowy, drugiej stronie przysługują dwie możliwości.
Pierwsza z nich to możliwość żądania wykonania umowy z wszelkimi tego konsekwencjami i odpowiedzialnością na zasadach ogólnych.
Druga to możliwość odstąpienia od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu i obciążenie drugiej strony konsekwencjami – czyli zatrzymaniem zadatku lub żądaniem jego dwukrotności.
Zwrot zadatku niezależnie od szkody
Zadatek jest szczególną sankcję majątkową za niewykonanie umowy. Nie jest to jednak odszkodowanie. Zadatek i jego zatrzymanie w takiej lub innej wysokości nie ma żądanego związku ze szkodą lub jej rozmiarami. Dlatego sprzedawca miał prawo odmówić Darkowi zwrotu zadatku.
W razie niewykonania umowy – gdy był dany zadatek – druga strona ma dwa uprawnienia. Może żądać zatrzymania zadatku. Może też żądać odszkodowania jeśli z powodu niewykonania umowy poniosła szkodę, a zadatek jej nie wyrównał.
Co istotne ! W takim wypadku odszkodowanie nie jest ograniczone do wysokości zadatku lub jego podwójnej wysokości.
Zwrot zadatku tylko wtedy, gdy odstąpienie i brak winy
Trzeba jednak podkreślić, że żądanie zwrotu zadatku (lub podwójnej jego wysokości albo prawo zatrzymania go) powstaje tylko wtedy, gdy strona złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy.
Plus !
Jeżeli do niewykonania umowy dojdzie z powodu okoliczności, za którą odstępująca strona nie odpowiada.
Innymi słowy, by Darek mógł odstępując od umowy odzyskać zadatek, to sprzedawca musiałby nie wykonać umowy z powodu okoliczności, za które tylko sprzedawca ponosi odpowiedzialność. Albo jeśli za niewykonanie umowy odpowiedzialność ponoszą dwie strony.
Uprawnienie do odstąpienia od umowy nie przysługuje stronie, jeżeli do niewykonania umowy doszło z przyczyny, za którą wyłącznie ona odpowiada.
Niewykonanie umowy przedwstępnej nastąpiło wskutek okoliczności, za które wyłączną odpowiedzialność ponosił Darek.
Darka próby wykazania, że dołożył należytej staranności w podejmowaniu czynności mających na celu uzyskanie kredytu były bez sensu. Darek ubiegał się bowiem o kredyt nie na swoją rzecz, lecz na rzecz spółki Razem, nie będąc jej udziałowcem, ani członkiem władz.
W takiej sytuacji bez znaczenia są kierowane zapytania o kredyt do dziesięciu różnych banków. Banki odmawiały kredytu, ponieważ w umowie przedwstępnej nabywcą był Darek, a nie spółka Razem.
Podsumujmy
- Zasadą jest, że jeśli chcesz odzyskać zadatek przy odstąpieniu od umowy – to przyczyną, z powodu której nie dochodzi do jej zawarcia muszą być okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
- Jeśli chcesz, odzyskać zadatek przy odstąpieniu od umowy – w innych sytuacjach niż ta wskazana wyżej – musisz to wyraźnie wskazać w umowie.
- W razie braku uzyskania kredytu, który ma sfinansować zakup, możesz wykonać dostąpienie od umowy bez konsekwencji – czyli tak, by odzyskać zadatek przy odstąpieniu – ale musisz to przewidzieć w umowie.
- O kredyt powinna starać się ta osoba, która zawarła umowę przedwstępną. Tylko w takim wypadku – jeśli kredytu nie otrzyma – będzie mogła wykazywać, że do umowy nie doszło na skutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Odstąpienie w takim wypadku da prawo do odzyskania zadatku.
